Wednesday, October 5, 2022
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Cameroun > Projets hôteliers «Marriott»: Vérités et contre-vérités sur un scandale foncier

Alors que les déguerpissements forcés des habitants de Bali-Besseke, à Douala, espace cédé à la multinationale hôtelière canadienne, Marriott Bonvoy international, pour la construction d’un complexe hôtelier donnent de la voix.. Le ministre en charge des domaines du Cameroun et les responsables de la multinationale bénéficiaire du lotissement à polémique campent dans le mutisme.

Par panorama
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Enquête de Joseph OLINGA N.

Tout part du projet de construction d’un hôtel portant l’enseigne «Hilton» dans la ville de Douala. C’était en 2014. Le projet est porté par le président directeur général de Immigration and business Canada (Ibc), Olivier Chi Nouako. La société qui se présente comme le représentant de la multinationale  américaine Hilton hotels and resorts au Cameroun est en pourparlers avec la Communauté urbaine de Douala pour l’acquisition du parc urbain dit «Fôret urbaine» situé dans la zone de Besseke, à l’ancienne gare routière de Douala.  Un espace d’une superficie de 2,6 hectares propriété de la communauté urbaine de Douala (Titre foncier 44477/W) qui entendait y aménager un espace de détente, de respiration et de socialisation.

La société Immigration and business veut y bâtir un complexe hôtel Hilton aux normes internationales. Le promoteur de la société Ibc propose une infrastructure dotée de 250 à 280 chambres, comprenant des commodités propres à la multinationale Hilton hotels and resorts. Le délégué à la Communauté urbaine de l’époque, Fritz Ntone Ntone est séduit. D’autant que le projet vient réguler le gap que le Cameroun connait avec ses voisins équato-guinéens et tchadiens qui sont déjà dotés d’infrastructures similaires.

Plan directeur d’urbanisme

Quelques temps après, les échanges entre la Communauté urbaine de Douala et la société Immigration and business Canada achoppent sur la survenue les dispositions du nouveau cadre du Plan directeur d’urbanisme de la ville de Douala. Le nouveau plan d’urbanisation promeut une répartition fonctionnelle de l’espace. Hors, la partie Sud de l’échangeur Joss est déjà dotée du projet de construction de l’hôtel Djeuga et du pôle commercial dénommé «Atrium». Une configuration qui rend impossible la construction de l’Hôtel Hilton sur cet espace.

C’est ainsi que la Communauté urbaine de Douala fait savoir à son partenaire l’existence d’un autre espace de deux hectares environs, entre la station service Oil Lybia, l’échangeur Joss et l’hôtel Djeuga palace. La parcelle est présentée au potentiel preneur comme un espace occupé par des habitats «précaires et insalubres». Seulement, pour se faire, la cession de l’espace au preneur nécessite une déclaration d’utilité publique (Dup). Le preneur émet des réserves du fait  l’espace est occupé. La Communauté urbaine de Douala rassure sur sa célérité pour la déclaration de cet espace en domaine d’utilité publique. Le Ministre des domaines et des affaires foncières est saisis, une commission préfectorale de constat et d’évaluation des biens d’une quarantaine d’habitat est mobilisée puis, la procédure aboutit à la déclaration de l’espace comme domaine d’utilité publique.

Titres fonciers

Le 14 mai 2022, les habitants de Bali, lieu dit Dikolo sont déguerpis. Des déguerpissements conséquents d’un décret du Premier ministre sur l’espace correspondant au titre foncier 750/W. Expropriations dont l’objectif est de céder l’espace à la société Immigration business Canada pour la construction de l’hôtel Marriott-Douala. De fait, l’acte administratif posé au bénéfice de la multinationale canadienne suscite de nombreuses questions. Des questions dont nombreuses trouvent réponses dans le contrat de bail signé entre l’Etat du Cameroun (Ministre des domaines et des affaires foncières) et la société Immigration business Canada Sarl unipersonnelle.

Que prévoient les clauses du contrat signé entre les mandants camerounais et la filiale canadienne au Cameroun ? Comment apprécier le rôle de certains officiels et du représentant de la multinationale canadienne au Cameroun ? Panorama Papers feuillette les principaux axes en quelques questions.

1- Que stipule le contrat de bail entre l’Etat du Cameroun et la société Immigration business Canada ?

Le contrat de bail emphytéotique entre l’Etat du Cameroun (bailleur), représenté par le ministre des domaines et des affaires foncières, Henri Eyebe Ayissi et la société Immigration business Canada Sarl (preneur), représentée par Olivier Chi Nouako, a été signé le 10 août 2020 et paraphé par la présidence de la République du Cameroun le 6 août de la même année. Les termes du contrat indique que la société Ibc acquiert  un terrain de deux hectares 63 ares, couvert par les titres fonciers N° 924,925 et 926 Wouri A. Le terrain situé au quartier Bali, lieu dit Besseke est acquis par Ibc pour la construction et l’exploitation d’un hôtel 5 étoiles sur une période de 50 ans. Les trois terrains concédés à Ibc sont limités au Nord par un drain, au Sud par des dépendances du domaine public et du domaine national, à l’Est par une route existante et à l’Ouest par la route nationale N°3.

2- Quelle est la valeur du contrat liant l’Etat du Cameroun et la société Immigration business Canada ?

Les termes du contrat entre l’Etat du Cameroun et la société Ibc indique que le preneur doit verser un loyer estimé à 131 millions 650 mille (131 650 000) Francs Cfa par an à la recette départementale du ministère des domaines et des affaires foncières du Wouri, au plus tard le 5 janvier de chaque année. Le montant total du bail est estimé à la somme de 6 milliards 582 millions et 500 mille Francs sur les 50 années que dure le bail. Le coût du projet de construction et d’aménagement du Marriot-Douala est estimé à 100 millions de Dollars, soit 60 milliards de Francs Cfa.

3- Quelles sont les charges du preneur ?

Le contrat de bail dont Panorama Papers a obtenu copie souligne les terrains sur lesquelles est bâtis le complexe hôtelier «Marriot-Douala» restent la propriété de l’Etat du Cameroun. De ce fait, l’autorité de tutelle est le ministre des domaines et des affaires foncières. De ce fait, le preneur s’engage à construire un hôtel dénommé Marriot-Douala, de niveau R+15. Le projet doit débuter au plus tard 36 mois après la signature du contrat, sous peine de résiliation du contrat par l’Etat du Cameroun. Le même contrat précise que le preneur supporte toutes les charges relatives à l’immeuble et notamment le paiement de la taxe foncière et les contributions foncières accessoires. Les articles 11 et 12 du document précisent que l’Etat demeure propriétaire du terrain loué à Ibc, et il est interdit au preneur de procéder à l’aliénation dudit terrain, dont les modalités de gestion relèvent exclusivement du ministère des domaines et des affaires foncières.

4- Que prévoit le projet du complexe hôtelier Marriot-Douala ?

Le complexe hôtelier Marriot-Douala est un immeuble haut standing  de 15 niveaux. Il comprend 280 chambres y compris des suites présidentielles. Des salles de conférence d’une capacité de mille (1000) places chacune. Des appartements, un business center, un centre commercial, des infrastructures de divertissement et des restaurants. En cas de non réalisation du contrat dans le délai de trois ans, l’assiette foncière mise à la disposition du projet est reprise par l’Etat.

5- Les déguerpissements de Bali-Dikolo sont-ils justifiés?

Le mutisme du promoteur de la société Immigration business Canada (Ibc) en rajoute aux incompréhensions que suscite le projet de construction du complexe hôtelier «Marriot-Douala». Nos multiples sollicitations en direction du président directeur général de Ibc, Olivier Chi pour le joindre à ses adresses de Yaoundé (siège social) et au Canada sont restées sans effet. Notre démarche tient du souci de comprendre l’objectif des expropriations et déguerpissements enregistrés dans la zone de  Besseke à Douala. A la lecture, la société Immigration business Canada affirme représenter, à la fois, les multinationales hôtelières américaine Hilton hotels and resorts dont elle a présenter un projet sur le site de Besseke en 2014 mais aussi la multinationale hôtelière Marriott International dont il présente un autre projet sur le même site.

La seconde préoccupation est issue de la posture des pouvoirs publics à travers la série de déclarations d’utilité publique dans la zone de Bali-Besseke. Calculette en main, le projet de construction d’un complexe hôtelier nécessitant une superficie de deux hectares est passée à 14 hectares en une dizaine d’années. En effet, la première déclaration d’utilité publique sur le site de Besseke date de l’année 2015. L’arrêté pris le 17 avril 2015 concerne une superficie de 4,5 hectares. Des expropriations justifiées par la construction d’un complexe hôtelier. Projet portée par la société Immigration business Canada. Le 14 août 2018, une seconde déclaration d’utilité publique concernant une superficie de 2,3 hectares est prononcée sur un espace adjacent. La mesure est justifiée par le souci de «réaliser des travaux structurant dans la zone de Besseke». Le 14 mars 2019 un autre arrêté d’utilité publique est prononcé sur un espace estimé à 4,5 hectares. Puis, le 9 janvier 2020 un dernier arrêté déclare d’utilité publique une autre superficie de 2,63 hectares. Les deux dernières expropriations étant justifiées par la construction d’un complexe hôtelier sous la bannière Marriott Bonvoy International. Un autre projet porté par la société Immigration business Canada.

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